삼토시 님의 '상급지 입성 마지막 기회가 온다'. 책 후기입니다.
빅데이터를 통해서 지금이 왜 부동산을 사야 하는 시기인지 이야기하고 지역별로 추천하는 아파트를 소개합니다.
상급지 입성 마지막 기회가 온다 - 본 것
1부. 빅데이터로 짚어보는 부동산 투자 타이밍
1장. 상승과 하락에 영향을 주는 요인
2008년과 2022년에 부동산이 하락한 이유에 대해 소개합니다. 많은 사람들이 2008년에는 글로벌 금융위기 때문에 부동산이 하락했다고 하지만, 저자는 어차피 하락할 상황이었다고 이야기합니다. 그 이유 첫 번째는 전세가율이 내려가면서 전세가의 갭이 최대로 내려갔다는 점. 두 번째는 기준금리를 5.25%에서 2%까지 내린 점. 세 번째는 위례신도시 토지 보상금까지 풀리면서 서울 부동산에 유동성이 공급되었다는 점입니다.
2022년에는 임대차 3법의 시행입니다. 기본적으로 재화의 가치는 수급에 귀결하는데 유통 매물의 감소가 재화의 가치를 높였습니다. 임대차 3법 중에서도 계약갱신청구권 도입은 전세 유통 매물을 급감시키면서 전세가를 급등시키는 결과를 초래했다고 말합니다.
2장. 둔촌 올림픽파크 포레온 입주는 다가올 위기이자 기회
저자는 올림픽파크 포레온의 입주 시기가 우리가 부동산을 살 기회라고 말합니다. 그 예시로 헬리오시티 입주를 듭니다. 헬리오시티는 2018년 12월 31일부터 입주하기 시작했는데, 그 이후에 강남구 개포동 및 강동구 고덕동의 대단지가 입주하면서 서울 전세가를 떨어트렸다고 합니다.
이번 둔촌 올림픽파크 포레온 입주 이후에도 이문 래미안그란데, 자우이 자이레디언트 등 대단지가 입주 예정이기에, 서울의 전세가를 떨어트릴 예정이라고 말합니다.
전세가의 하락은 매매가가 올라가지 못하게 막는 역할을 해서 서울에서 매매가격에 영향을 줄 것이라 말합니다.
3장. 대한민국 부동산의 정해진 미래 다섯 가지
공급부족, 오버슈팅 등 대한민국 부동산에서 미래에 보게 될 부분을 5가지 소개해줍니다.
특히 현재 수도권에 공급물량은 부족합니다. 또한 3기 신도시도 착공된다는 소식이 없기에 공급물량 부족은 기정사실화 되었습니다.
또한 저자는 오버슈팅에 관해 이야기했습니다. 저자는 전세가율이 버블 수준을 판단하는데 중요한 지표라고 설명했는데요.
주택은 필수재이기 때문에 수요자들은 매매 또는 임대 등 어떠한 형대로든 주택을 구하는데 그 필수재의 공급이 크게 감소하면 고평가의 기준이 종전과 달라진다고 합니다. 이를 통해 앞으로 공급 부족은 시장에 전세가격 상승을 야기한다고 했습니다.
이외에도 공급부족과 금리인하, 3기 신도시 등을 통해 앞으로 매매가격 상승을 이야기했습니다.
4장. 서울에만 집착하지 마라
4장에서는 경기도에 대해서 이야기합니다. 매년 KB가 발표하는 부자 보고서의 부자비율을 예시로, 경기도에 10억 이상 부자들이 늘고 있다는 점을 들고 있습니다. 서울 외에 경기도도 선택지가 될 수 있음을 보여줍니다.
5장. 지방에서 새로운 기회를 잡아라.
부산, 대구 등 각 지방이 현재 싸다고 생각되는 이유를 데이터를 기반으로 설명합니다.
특히 대구 같은 경우는 2011년~2020년의 연간 평균 공급물량이 1만 9천여 호가 착공되었는데,
2018년부터 2021년까지 평균의 2배 되는 물량이 착공되었다. 또한 인허가 물량 또한 10년 평균을 5년 이상 웃도는 수치였다.
이러한 영향으로 신축아파트 공급은 계속 있었고 매매 가격은 떨어졌다. 이러한 통계를 바탕으로 저자는 지금이 대구에서 집을 사야 할 때라고 이야기합니다.
6장. 아파트 추천 기준 다섯 가지
직주근접/ 직주근접 개선/ 학군/ 대형백화점/대형병원/신축단지
저자는 아파트를 매수할 때 봐야 할 기준을 제시합니다. 직주근접은 회사에서 얼마나 가까이에 있는가를 말한다. 이때의 기준이 되는 직장은 개인의 직장의 기준이 아니다. 서울 25개 구 중에서 아파트 세대수가 5만 호 이상인 19개 구를 추리고, 그 안에서 구별 사업체 종사자 수를 아파트 세대수로 나눴다고 합니다.
서울시 안에서 강남구, 영등포구, 서초구, 마포구, 성동구, 송파구 순으로 높다고 한다. 이러한 지역 안에 있으면 좋은데, 아무래도 비싸다 보니 인근으로 갈 수 있는 교통이 편리한 곳을 추천합니다.
학군을 이야기하며, '저수지 이론'이 나오는데요. 저수지이론에 따라 학령인구 감소에 따라 외곽이 먼저 무너지고 핵심지는 오히려 강해진다고 말합니다. 이미 그러한 현상이 일어나며 서울 외곽의 초등학교는 폐교하는데 강남의 초등학교 학생 수는 늘고 있다고 말합니다.
대형백화점, 대형 병원, 신축단지를 이야기하며 최근 아파트를 매수하는 3040 세대는 편리성을 추구하고 쾌적한 환경을 추구한다고 이야기합니다. 이러한 기조는 아파트를 매수할 때도 드러난다고 이야기합니다.
2부. 어디를 사야 할까?
7장. 입지 개선으로 많이 오를 곳
입지를 개선시키는 곳은 지하철역이 생기는 인근 아파트라고 저자는 말합니다. 책에서는 GTX-A, GTX-C, 신안산선, 월곶판교선, 9호선 연장을 이야기하며 그 인근 주변의 아파트를 추천합니다.
8장~12장. 각 지역별 추천 단지.
8장~12장에서는 서울, 경기도, 인천, 부산, 대구, 광주 등 각 지역에서 지난 6장에 나온 추천기준 5가지를 기준으로 아파트 단지들을 추천해 줍니다.
상급지 입성 마지막 기회가 온다 - 깨달은 것
삼토시님의 '상급지 입성 마지막 기회가 온다'에서 부동산 투자자들은 지역을 볼 때 어떻게 분석하는지를 알 수 있었습니다.
아파트를 필요에 의해 살아온 곳을 사는 것이 아니라,
추천 기준에 나온 기준점으로 내가 살 아파트는 어떤 점을 갖고 있는지 확인한 후에 매수해야 하는지 알 수 있었습니다.
앞으로 수도권 시장이 어떻게 될지 알게 되었습니다.
상급지 입성 마지막 기회가 온다 - 적용할 것
삼토시님의 부동산 투자 기준에 대해 알 수 있었습니다.
또한 빅데이터를 통해서 시장을 어떻게 바라보는지 배웠습니다.
책을 보면서 하나씩 적용해 보며 실제 부동산 매수에 활용하겠습니다.